A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990. A tese foi validada sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.091).

Tendo como base o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127, com o julgamento, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.

Segundo o relator dos recursos especiais analisados pela seção, ministro Luis Felipe Salomão: "O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação".

O ministro lembrou que a Lei 8.009/1990 previu exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Sendo assim, as cortes superiores passaram a discutir se o fato de a locação ser residencial ou comercial teria impacto na regra de penhorabilidade do bem de família do fiador. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial (Tema 1.127).

Salomão ainda ressalta que a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. O ministro observou, assim como o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da fiança, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado. Portanto, reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.  

Concluindo, Salomão diz que: "Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação".

Fonte: stj.jus.br